何謂全案管理

近幾年的老屋重建經常聽到全案管理這個名詞，都更與危老重建長期不能成就的主要原因不外乎是整合與分配這兩大要素。然整合不易其阻力是全部所有權人在重建觀念要目標一致不容許有其它破壞意見，其所有權人要達到100%同意，是需要有勇氣與道德心。

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其次是分配，屋主經常擔心分配比例太少或不公平。整合初期除了屋主相互間不信任外，更不信任開發的建商。 業界為了屏除這個複雜問題，將行之有年的委建內涵附加管理單位的專業知識及統籌各協力單位做專案全程管理服務，此觀念的形成後就是市場所謂的全案管理（一條龍管理）這個新興名詞。

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所謂全案管理服務，簡單來說是建商將其興建住宅總體經驗用「總管理」的概念將本專案過程中所需之各方協力單位有效能統合及分配運作，使本專案之規劃、建築材料、工資、人事、稅賦等項目與建商自行興建專案所得利潤趨於一致並且降低重建風險係數，完成住戶「委任」管理單位在重建後分配的最大效益值，且屋主間的分配是在透明、公開、公正的過程中執行本專案。

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開發市場上承作全案管理服務有：建設公司、建經公司、管理顧問公司、建築師事務所、專業技師團隊等單位。

我們知道全案管理是「委任」的概念，市場上委建服務費用約是（營造費用）8%至15%（採建案大小議價），然委建是地主們自行整合統籌建案，重點是地主們有共同目標且裡面有專業地主在領導興建本案。

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若建案以全案管理推動，其所服務的項目、程序、時間都需倚靠專業團隊執行，收取費用與委建稍有相同之處。其是以「建案總價值」計算服務費用約6%至10%收取。

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全案管理與委建差異在於前者另需額外代墊重建前期費用（例如：整合開發、申請重建計劃、建築師、相關技師、拆除舊建築物、規費等相關費用）。

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此外全案管理的架構類似所有權人是董事長，全案管理公司是總經理，然總經理所帶領的團隊須使命必達執行公司交付的各項任務。

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全案管理公司除了需橫向協調各專業單位相互支援完成任務，縱向需定期與所有權人會報工程進度、協助廠商請款作業、預判市場變化、取得相關執照，以利建案交屋。