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2022年12月22日
打房最重的一拳！《平均地權條例》修正草案通過一讀，房價會降嗎？
打房最重的一拳！《平均地權條例》修正草案通過一讀，房價會降嗎？
立法院內政委員會21日初審通過平均地權條例部分條文修正草案，並祭出5大重拳遏止炒房，包括：
限制換約轉售。
重罰炒房行為，最高可處新台幣5000萬元。
增訂檢舉獎金制度。
私法人購屋改為許可制，且5年內不得移轉。
解約申報登錄。
房產業者認為，這是政府推行打房政策以來，效果最重的一手。
《平均地權條例》什麼時候會三讀通過？何時上路？
《平均地權條例》最快將在2023年1月進行三讀，內政部代理部長花敬群表示若順利通過，希望有機會在3個月內完成子法並上路實施，越快越好。這是為了健全市場，並非短期打房階段性措施。換句話說，不會設定落日時間。
外界推估，《平均地權條例》正式上路的時間應落在2023年4月、5月左右。
《平均地權條例》實際會影響到哪個族群？
《平均地權條例》修正草案通過後，將遏止投資客炒作預收屋、建成屋的行為。 (來源：Dreamstime)
此次《平均地權條例》修法限制預售屋及新建成屋換約轉售，將遏止投資客透過紅單與預售屋契約「團購炒作」的意願，減少可拉抬買氣與價格的客戶，進而讓建案回歸正常的市場價格供需機制。
住宅週報社長陸敬民表示，很快就會看到投資人調低價格求售，原本加價300萬出售，降至100萬、30萬，甚至最後平盤求售。
其實在修法前，投資客基於預期心理，已經出現「逃命潮」，預售屋轉售件數就已經大幅上升。根據永慶房屋公開數據，統計各房屋買賣網路平台，發現預售屋轉售件數在2022年4月《平均地權條例》送入立院後就開始增加，如2021年11月預售屋轉售數量為1萬6074件，2022年6月卻增至1萬9945件，增幅約24.1%。
台北市租賃住宅服務商業同業公會理事長陳柏勳表示，若法案通過，房市硬著陸機率將增加，但是買方的觀望程度可能會更高。他也坦言，「從2022年第4季就明顯看到物件的交易數量往下降，對房價確實產生影響。」
《平均地權條例》修正草案若三讀通過，房產專家怎麼看？
政治大學地政系退休教授張金鶚接受媒體訪問時表示，「房價本來就該降下來，這是臨門一腳。」他指出台灣高房價所得比有3大主要原因：
資金寬鬆、利率偏低。
投資炒作、有利可圖。
民眾預期心理「房價雖不合理，但還會再不合理」。
張金鶚分析，觀察當前房市，市場供過於求越來越明顯，市場力量將逐漸發揮；加上央行利率逐步上升，全球資金緊縮，房價只漲不跌的預期心理將逐漸調整改變。加上平均地權條例修法預期通過，抑制投資炒作行為。在此3推力下，將逐漸改變原先3大房價上漲的因素，直言：「未來房市反轉不景氣將越來越明顯。」他預計法案通過後，半年內房價就會慢慢降下來。
《平均地權條例》為什麼會有修正草案？
《平均地權條例》修法是內政部為引導不動產市場正常發展所推行的修正草案。 (來源：Dreamstime)
根據行政院於4月7日發布的新聞稿，這次修正草案是內政部為引導不動產市場正常發展，防止私法人*投資炒作、防杜虛報價格、阻斷契約轉售牟利等行為，強力遏止不動產炒作，以維護市場交易秩序，保障消費者權益。
*編按：私法人是基於民法、公司法成立的法人組織，與國家、地方自治團體、行政機構的公法人不同。
《平均地權條例》修正草案改什麼？5大重點一次看
行政院4月7日的新聞稿亦整理這次修正草案的5大重點：
1.限制換約轉售
預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人；建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元。
2.重罰炒作行為
明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作，都可按交易戶（棟、筆）數處罰100萬至5000萬元，經限期改正但未改正者，並可連續處罰。
3.建立檢舉獎金制度
民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具證據向縣市政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。
4.管制私法人購屋
增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定，私法人買受住宅應檢具使用計畫，並經中央主管機關許可，同時限制私法人取得房屋後，並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。
5.解約申報登錄
預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報登錄；違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元，並得按次處罰。
一審通過的《平均地權條例》修正草案，與政院版有哪些不同？
1.調整地價評議委員會的成員組成
《平均地權條例》第四條原為：
「本條例所定地價評議委員會，由直轄市或縣（市）政府組織之，並應由地方民意代表及其他公正人士參加；其組織規程，由內政部定之。」
此次一審版本改為：
「針對縣市政府組織的各地方地價評議委員會，其中組成成員部分，由相關機關代表及地政、不動產估價、法律、工程與都市計畫等領域專家或相關民間團體組成，而專家學者與民間相關團體代表不得少於委員總數的二分之一，任一性別委員、不得少於委員總數三分之一。」
2.增加預售屋、新建屋轉讓第三人規定
針對《平均地權條例》第47條之4第1、3項規定，預售屋或新建成屋買賣契約不得讓與或轉售第三人條款部分，增訂：
「直轄市、縣市政府主管機關可向買受人、銷售預售屋及新成屋者，或相關第三人要求查詢、取閱有關文件，並提出說明，受查核者不得拒絕、規避。另外關於預售屋銷售買賣、簽訂、解除、變更或轉讓的契約書，直轄市、縣市政府主管機關可向買受人、銷售預售屋及新成屋者，或相關第三人要求查詢、取閱有關文件，並提出說明，受查核者不得拒絕、規避。」
3.移除炒房行為之「從事其他影響不動產交易價格或秩序之操縱行為」
原先行政院版定義炒房行為樣態的相關條文中，列出4項，包括：
以電子通訊、網際網路...等散布不實資訊，影響不動產交易價格。
與他人通謀或虛偽交易，營造不動產市場活絡假象。
自行、以他人名義或集結多數人，連續買入或加價轉售不動產，明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利。
從事其他影響不動產交易價格或秩序之操縱行為。
其中，第4項「從事其他影響不動產交易價格或秩序之操縱行為」，因部分立委認為該條款規定過於自由心證，因此在此次修法先移除。
回顧2022年政府打房政策
近2年來，政府不斷祭出打房措施，進入2022年後，打房的力道逐漸加重，尤其此次《平均地權條例》草案若通過三讀，更能抑制投資客的炒作行為。
1.央行制定購地貸款4大規範
1月13日，央行延續前一年購地貸款成數降為5成，1成為動工款的條款，增訂出4項授信規範，並籲請金融機構將其納入內部稽核及查核重點。
針對「借款人應切結於一定期間內動工興建」之規範，有關「一定期間」認定，最長以18個月為原則。
一定期間屆期尚未動工興建者，除經承貸金融機構查證有具體明確事證屬不可歸責於借款人因素者外，應逐步按合理比例收回貸款，並採階梯式逐年加碼計息。
金融機構辦理續貸或轉貸案件，如借款人所購土地未動工興建，應審慎覈實評估貸款條件，並應對貸款年限（含原貸期間），訂定合理之上限。
金融機構應落實貸後追蹤管理，包括定期實地勘察、拍照追蹤建檔等，追蹤案件是否按計畫動工；如未確實落實貸後追蹤管理，將被列為重點缺失，並移請金融監督管理委員會或行政院農業委員會查處。
2.金管會調整銀行風險權數
2月17日，金管會宣布調整包含以下5種銀行抵押貸款適用的風險權數：
法人戶購置住宅
自然人3戶以上
購地貸款
餘屋貸款
工業區閒置土地
受此次風險權數調整所影響的族群為銀行業者，因為放款提高成本，將影響到銀行的放款意願。
3.央行4度升息
2022年，歐美國家爆發高通膨，中央銀行為跟進美國聯準會（Fed）腳步、抑制國內物價飆升，全年央行共4度升息：3月升息1碼、6月升息半碼、9月升息半碼，12月再升息半碼，共升息2.5碼（2.125%）；重貼現率、擔保放款融通率、短期融通利率也在這4次央行升息中跟著調升。此舉將影響購屋房貸利息，對房市產生一定的影響。
撰文者：陳瑋鴻 整理 商周頭條 2022.12.22